Склады класса «А» как стразы Swarovski. Модно, но дорого
Чего хотят международные и федеральные девелоперы от екатеринбургских арендаторов.
По оценкам аналитиков, спрос на складские помещения в Екатеринбурге, как минимум, в 1,5 раза превышает предложение. Однако существующие региональные арендаторы даже с вводом новых, качественных площадей, продолжают «сидеть» на складах «С» и «D» с более низкой ставкой и более удобным месторасположением. Несмотря на тысячи и тысячи квадратных метров премиум-класса, заявляемых федеральными девелоперами, региональные игроки продолжают относиться к складам группы «А» как к стразам Swarovski. Модно, красиво, но слишком дорого. Крупные федеральные компании, купившиеся на заманчивую статистику поскладскому дефициту в Екатеринбурге, сейчас используют любые методы для лоббирования своих пока еще «нерожденных» премиальных проектов.
Грусть по «А» и «В»
Сейчас в Екатеринбурге ищет своих арендаторов проект компании «Евразия логистик» Green Gate (Верхняя Пышма). Проект пока единственного крупного складского девелопера на Урале почти на 280 тысяч кв. метров складов класса «А» уже претворяют в жизнь. Пока Green Gate не опаздывает по заявленным срокам: первая фаза (85 тысяч кв. метров, из которых на данный момент сданы в аренду 70 тысяч) уже запущена, ввод в эксплуатацию второй фазы (109 тысяч кв. метров) намечен на II квартал 2008 года, а третьей (площадь около 85 тысяч кв. метров) – на IV квартал 2008 года.
«Сейчас арендная ставка в проекте – от 140 до 150 долларов за кв. метр в год. Это ставка triple net, не включающая в себя налоги и операционные расходы. В Москве средняя ставка – в районе 140 долларов. Так что разница небольшая, а нужда по складам есть как в Москве, так и в Екатеринбурге. Хотя в Москве аренда все-таки дороже, если склад расположен близко к городу. Там ставка может достигать и 170 долларов. А в самой Москве – цены заоблачные, точные цифры я не могу назвать, но сдаются подобные склады по цене офисных квадратных метров», – отмечает замдиректора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle ОлегАльтшуль.
По его словам, ставка за полгода в проекте «Евразия логистик» выросла: в прошлом году она составляла около 120-130 долларов. В итоге, сейчас возникли проблемы с заполняемостью площадей: в первой очереди нетронутыми на конец марта оставались еще 15 тысяч «квадратов».
Ситуация может и усугубиться, ведь, кроме проекта Green Gate, в Екатеринбурге запускается логистический парк Megalogix, строительство которого начато. Проект планируют завершить в середине 2009 года. Кроме того, представители «Евразии логистик» озвучили намерение по строительству еще одного парка.
«В планах компании – строительство еще одного парка в Екатеринбурге. На данный момент, в вашем регионе присутствует ярко выраженный дефицит складов класса А и В, и дефицит помещений площадью более 1,5 тысяч кв.метров», – отметил коммерческий директор компании Сергей Верещагин.
О своих планах заявляет и Международное Логистическое Партнерство (в состав которого входят «ЮниТрансЛогистик» и «Русская логистическая служба»). В «списке дел» на 2008 год среди городов активной застройки логопарков МЛП присутствует и Екатеринбург.
Московские и иностранные эксперты в области складской недвижимости надеются, что со временем они смогут растормошить региональный рынок и приучить к «хорошему», то есть к высоким арендным ставкам и классу «А». По мнению консалтеров, пока что екатеринбургские арендаторы недальновидны в своей экономности. По мнению девелоперов, регионалы тормозят не только свой бизнес, но и рынок в целом. Тем самым создаются препоны для вхождения в Екатеринбург крупных мировых брендов.
Как отметил в разговоре с корреспондентом JustMedia старший исполнительный директор Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко, Екатеринбург действительно сталкивается с отсутствием складских помещений хорошего качества. «Так, к примеру, отсутствие качественных помещений тормозит развитие сети Zara», – отметил г-н Рябокобылко.
«Региональные арендаторы воспринимают класс «А» как имиджевую составляющую бизнеса и не понимают, что это инструмент оптимизации бизнеса: например, на складе класса «А» из-за высоких потолков на меньшей площади можно расположить больше товаров. Арендаторы не готовы к таким ставкам за квадратный метр и думают, что склады класса «А» – это как офисы класса «А». На самом деле разница серьезная, поскольку в характеристике склада заложено гораздо меньше параметров для оценки, и они почти все технические, в отличие от офиса. При классификации офиса важнейшую роль играет месторасположение, и далее имеют значение даже такие вещи, как время ожидания от нажатия кнопки лифта до начала движения», – отмечает ОлегАльтшуль.
Руководство екатеринбургского комитета по товарному рынку морально поддерживают московских и иностранных игроков в намерении приучить региональных коллег к дорогим классам «А» и «В». Неудивительно. Чиновники первыми заявили о дефиците в городе премиальных складов, создали интерес к этой теме у компаний-варягов, сейчас важно, чтобы слова уже когда-нибудь подтвердились делом.
Как рассказал JustMedia вице-мэр города Виктор Контеев, местные арендаторы еще не дошли до понимания выгод классов «А» и «В». «Наши арендаторы, к сожалению, находятся на низком уровне развития в этом вопросе. Склады класса «А» нужны. Многие представители федеральных компаний задают нам вопросы по логистической цепочке в Екатеринбурге, ищут качественные складские помещения, а у нас их очень и очень мало. Думаю, что склады класса «А» и «В» будут востребованы, если пока не региональными игроками, то федеральными и международными операторами торговли», – отметил Виктор Владимирович.
Царство «С» и «D»
По оценкам директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, сегодня в Екатеринбурге (и первом поясе городской агломерации) насчитывается около 500 тысяч «квадратов» складов классов «С» и «D», с учетом складов производственных предприятий.
Площадь складов современных классов «А» и «В» составляет 400-450 тысяч кв. метров. Наиболее мощно в плане развития современных складских комплексов сегодня развивается Юго-восточный складской логистический узел (челябинско-тюменское направление). Всего на территории Екатеринбурга и в его пригородах сегодня определено семь таких узлов.
| Юго-восточный складской логистический узел | Терминал «Исток», терминал «Чкаловский», СЛК «Модуль», складской комплекс ГК «Оборонснабсбыт» и др. |
| Южный складской логистический узел | СК «Россток-Мясной двор», СК «Урал-сахар», СК «Хладокомбинат №2» и др. |
| Западный складской логистический узел | перспективная площадка |
| Северо-западный складской логистический узел | Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр |
| Северный складской логистический узел | ЛП «Пышма», ТЛЦ «Северный» и др. |
| Северо-восточный складской логистический узел | СК компании «Брозекс», СК компании «Сэком», проект компании AVS-group и др. |
| Восточный складской логистический узел | перспективная площадка. |
Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются склады класса «С» и «D», а также перепрофилированные под склады помещения – бывшие овощебазы, помещения на производственных предприятиях и т.д. Активное появление классов «А» и «В», по прогнозам аналитиков, способно выместить «некачественные» помещения с рынка, оставить им всего 20% (сегодня около 60%). Хотя, по словам Олега Альтшуля, оптимистичного прогноза – как и когда это произойдет – нет.
«Может быть, через три года в большинстве случаев спрос на склады премиум-сегмента будет удовлетворен, однако пока мы видим только спрос на склады низкого качества. При этом расположение Екатеринбурга способствует его становлению как транспортного узла и логистического центра Урала. Он соединяет Европу и Азию и стоит на месте исторического торгового пути», – говорит с надеждой Олег Альтшуль.
В целом мнение московских консалтеров местные игроки рынка коммерческой недвижимости разделяют, хотя и с несколькими «но». По словам гендиректора ГК «Оборонснабсбыт» (развивает Ритейл-Порт «ДОКЕР») Игоря Суханова, на рынке есть дефицит складских площадей классов «А» и «В» и данное направление довольно перспективно. Однако г-н Суханов отмечает, что рынок недвижимости инертен и не всегда успевает реагировать на изменения экономической ситуации в мире и перестраиваться под них.
«Мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на фондовых рынках пока не сказались существенно на российском рынке недвижимости. Учитывая тот факт, что большинство девелоперских проектов являются долгосрочными, то, возможно, рынок прореагирует на эти изменения через полтора-два года. То есть проекты, которые разрабатывались и были начаты, все равно будут доведены до конца и запущены в эксплуатацию, соответственно, заявленный объем площадей будет выполнен. Другой вопрос, что себестоимость строительства выросла за прошлый год на 30%-35% (по данным Ассоциации строителей России). Это означает, что экономика проектов страдает, а рост арендных ставок не успевает за темпами роста стоимости материалов и работ. Усложняют ситуацию и такие факторы, как непрозрачный рынок земли и административные барьеры. Учитывая тот факт, что складская недвижимость никогда не была высокорентабельной, в сложившейся ситуации, я думаю, девелоперы будут более взвешенно и осторожно подходить к вопросам экономики и планирования проектов», – отмечает Игорь Суханов.
Востребованность класса «С» гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» подтвердил собственным опытом. На данный момент компания располагает 26,2 тысячи кв. метров складской недвижимости. При этом заполняемость объектов составляет 100%. В основном, арендаторы складов – это компании, арендующие площади в Ритейл-Порте «ДОКЕР», что еще раз доказывает немаловажность близости складов и торговых площадей. Минимальная арендная ставка – 94 доллара, максимальная – 140 долларов. Стоит отметить, что приводимые цифры – это полная ставка, включающая в себя налоги и операционные расходы (в отличие от ставки triple net).
Мысли вслух: что нам важнее
Пока что московские девелоперы и консультанты смотрят на развитие складской недвижимости класса «А» очень оптимистично. Хотя рассчитывают они в основном на сетевое партнерство с крупными российскими компаниями, но никак не на местных игроков рынка. По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, 90% арендаторов в подобных проектах – именно федеральные компании. Потребуются ли для них тысячи и тысячи квадратных метров качественных складов или же девелоперам придется снижать ставки для сотрудничества с местными компаниями – неясно. Москвичи лоббируют свои проекты на местном рынке, давя на рациональность: с нами нужно меньше площадей и мы даем больше возможностей. Только логисты не учитывают, что уровень московских ставок для местных уральских компаний еще слишком в диковинку.
JustMedia; 08.05.08