Продолжается снижение ставок аренды складских площадей
Несмотря на отказ многих собственников от расчетов в долларах аналитики не ждут стабилизации стоимости аренды в ближайшее время
Как уже не раз отмечали в своих исследованиях аналитики складского рынка, 2014 г. стал рекордным по объему введенных в эксплуатацию площадей. Только на рынке Москвы и Московской области совокупная площадь вновь запущенных складов за прошлый год составила 1,72 млн кв.м. – отмечают в компании Colliers International. Самыми заметными проектами 2014 г. стали складские комплексы компаний Eastward Capital, «Логопарк Девелопмент» и «АТ Недвижимость» - их площадь составила 105 тыс кв.м, 75 тыс кв.м. и 86 тыс кв.м. соответственно. Кроме того, один из ключевых девелоперов складского рынка, PNK Group, ввел в эксплуатацию 100 тыс кв.м. в логопарке «Северное Шереметьево» и еще 160 тыс кв.м. в индустриальном парке «PNK Чехов-2». Таким образом, суммарный объем складских площадей на территории московского региона достиг 11 млн кв.м.
При этом падение спроса в рассматриваемом сегменте началось уже с III квартала 2014 г. Всплеск предложения на складском рынке был ожидаемым, что в немалой степени способствовало снижению арендных ставок. В сочетании с общей нестабильностью макроэкономических показателей и растущим курсом доллара это привело к падению спроса почти на треть. «В 2014 году он снизился на 30% по сравнению с предыдущим, а общее поглощение на рынке качественных складских площадей лишь немного превысило 1 млн кв. м., - комментирует ситуацию глава департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов. В итоге доля вакантных площадей достигла 7,9%.
Чтобы повысить привлекательность недвижимости в глазах арендаторов, большинство крупных девелоперов перешло к расчетам арендой ставки в рублях (прежде арендная ставка практически повсеместно формировалась в долларах). Среди перешедших к рублю такие компании PNK Group, Cushman & Wakefield Егор и другие. Отметим, что часть девелоперов осталась верна доллару, например, компании Radius Group и Raven Russia. Как подчеркивает вице-президент Radius Group Руслан Суворов, ставки в рублях менее прибыльны и могут вызвать серьезную стагнацию рынка складской недвижимости, не позволив компаниям развивать новые проекты.
Признавая все минусы рублевых ставок, директор департамента складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов полагает, что рубль пришел на рынок всерьез и надолго: «Складской рынок всегда жил в долларах, рассчитывая на крупных западных институциональных инвесторов, но, когда нет инвесторов, нет смысла и в долларах на полностью рублевом рынке. При этом, когда на рынок вернется дешевое западное финансирование, девелоперы вновь будут пытаться перевести арендаторов на доллары, но им это будет сделать очень сложно – к тому времени абсолютное большинство арендаторов уже привыкнут к уплате аренды в рублях».
Что касается высокой доли вакантности на складском рынке, то компании смотрят в будущее с оптимизмом. Так, специалисты JLL уверяют, что уже к концу 2015 г. этот показатель снизится до 3% во многом благодаря тем самым рублевым ставкам. Пользуясь низкими ставками, арендаторы будут переезжать в новые более качественные помещения.
Hubprom.ru