Итоги 2019 года на рынке складской недвижимости
Предложение
Девелоперы стали снова строить спекулятивные склады. В структуре нового предложения большую долю занимают проекты, реализованные для дальнейшего коммерческого использования – порядка 62%. Складские объекты, построенные для конечного пользователя, заняли 38% завершенного объема. Крупнейшими объектами, которые были построены в формате BTS, стали распределительные центры компаний Leroy Merlin (127 800 кв. м), IKEA (80 000 кв. м), «Лента» (71 000 кв. м), Wildberries (48 900 кв. м).
В южном направлении был построен наибольший объем (31%) складских площадей. Вторым по популярности направлением стал север региона – 20% всего объема.
ДИНАМИКА ПРИРОСТА НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ
Данные S.A. Ricci
Примеры крупных складских комплексов, построенных в 2019 г.:
|
Объект |
Шоссе, км от МКАД |
Направление |
Площадь, |
Класс |
|
РЦ Leroy Merlin |
Дмитровское |
Север |
127 700 |
А |
|
«Атлант Парк», корпуса 30,
31, 32 |
Горьковское |
Восток |
109 000 |
А |
|
Дистрибьюторский центр
IKEA (3 очередь) |
Ленинградское |
Север |
80 000 |
А |
|
«PNK Парк Валищево»
(«Лента») |
Симферопольское |
Юг |
71 000 |
А |
|
Томилино (К-40) |
Новорязанское |
Юго-Восток |
50 000 |
А |
|
РЦ Wildberris (1 очередь) |
Симферопольское |
Юг |
48 900 |
А |
|
Технопарк «Софьино»,
корпус 3.1 |
Новорязанское |
Юго-Восток |
39 100 |
А |
|
«PNK Парк Новая Рига» |
Новорижское |
Запад |
30 000 |
А |
Спрос
Спрос в 2019 г. сохраняется на высоком уровне – порядка 1,5 млн кв. м., однако показатель не сможет побить рекорд прошлого года. Традиционно большая доля законтрактованных площадей приходится на аренду – до 75% всего объема.
75% объема площади поглотили компании розничной торговли, производственные компании и логистические операторы. Спрос со стороны сегмента e-commerce остается стабильным – 8% в общей объеме.
Южное направление было наиболее востребованным в 2019 году. Высокий спрос на внутри- и около-МКАДные объекты не удовлетворяется в связи с ограниченностью фактического предложения качественных объектов в данной локации.
Вакансия достигла минимальных значений (за последние 5 лет) – порядка 4%, снизившись за 2019 год более чем на 1 п. п. Девелоперы более активно вводят свои объекты в эксплуатацию, но недостаток свободных помещений сдерживает возможный спрос на готовые здания. Это побуждает потенциальных арендаторов выбирать площади в строящихся объектах, ввод в эксплуатацию которых в итоге не влияет на рост вакантного предложения.
В 2020 г. уровень вакансии сохранится на достигнутом уровне. Девелоперы будут стараться поддерживать текущую ситуацию на рынке, чтобы иметь возможность дальнейшего роста цен.
Динамика уровня вакантных площадей
Ставки
Ставки на складские площади выросли за 2019 г. в среднем на 3-4%, достигнув показателя в 4 200 и 3 900 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно.
Тенденция к росту арендных ставок продолжится в 2020 году, несмотря на более активное завершение строительства складских объектов. Недостаток на данный момент ликвидных «готовых» складских блоков и факт законтрактованности большей части нового вводимого предложения будут благоприятно сказываться на росте ценовых показателей.