Где хранить товар?
Нижний Новгород может стать логистическим центром Поволжья.
Большинство экспертов утверждают, что на нижегородском рынке настал такой момент, когда наиболее быстро окупаться будет такой сегмент коммерческой недвижимости, как складские комплексы. Городу и области с развитием бизнеса, приходом федеральных игроков катастрофически не хватает качественных складских помещений. Эксперты также предсказывают, что, если всем заявленным проектам суждено сбыться, нижегородский регион станет логистическим центром всего Поволжья.
За складами будущее?..
В 2004 году на нижегородский рынок стали приходить крупные федеральные и международные сети. Это явление, по словам директора "Нижегородского Центра научной экспертизы" Татьяны Романчевой, обнажило одну важную проблему: городу явно не хватает качественных складских помещений.
– Складская недвижимость тесно связана с торговой. Сейчас идет активное строительство торговой недвижимости, на что не смогла не отреагировать складская. Но рынок складской недвижимости давно отстает по своему развитию от торговой и офисной. Как следствие этого, пока на рынке не существует четких классификаций складских помещений в отличие, скажем, от жесткой градации офисных помещений, – комментирует ситуацию на нижегородском рынке Татьяна Романчева. По ее словам, около 30% общего спроса по аренде коммерческой недвижимости приходится на склады. Появление сетевых операторов, крупных ритейлеров привело к тому, что этот рынок с каждым годом стал набирать обороты.
Спрос растет
В 2005-2006 годах в нижегородском регионе в обиход вошло понятие "складской комплекс". Это складские помещения, имеющие на своей территории еще и офисные площади. Именно такое сочетание, по словам Татьяны Романчевой, имеет сейчас спрос.
Большинство нижегородских складов располагается вдоль автомобильных трасс: Нижний Новгород–Москва, Нижний Новгород–Казань, Нижний Новгород–Киров. Склады площадью свыше 10 тыс. кв. м находятся за городом. Площади расположенных в центре города складских помещений не превышают 3 тыс. кв. м.
– Если говорить про особенности спроса, то 60% нуждающихся в складских помещениях компаний хотят приобрести их в собственность. И лишь оставшаяся часть согласна на аренду. Самые востребованные – складские помещения площадью от 500 до 2000 кв. м. Часто именно такие склады стараются приобрести в собственность, – комментирует эксперт. По ее мнению, содержание складского помещения – дело кропотливое, требующее богатого опыта в этой сфере. Поэтому тенденция будущего именно за арендой таких площадей, где уже собственник или управляющая компания будут заботиться о вопросах управления недвижимостью. Предпочтение отдается складам, располагающимся у самых проходных трасс. Татьяна Романчева уверена, что спрос у крупных ритейлеров на складские помещения будет расти. Не останутся невостребованными и небольшие склады, т.к. крупные будут продаваться, а небольшие больше тяготеют к сдаче в аренду, хотя порой их охотно покупают некрупные местные компании.
Складская недвижимость для многих является предметом риска. Срок окупаемости порой достигает пяти лет. Если включить в траты приобретение земельного участка, освоение территории подъездов, парковок, то срок окупаемости крупного комплекса вырастает. Так что при росте интереса к этому рынку будут серьезно просчитываться бизнес-планы. В "Нижегородский Центр научной экспертизы" часто обращаются с вопросами по складам. Это говорит о том, что спрос на них постоянно растет. Инвесторы просчитывают складские проекты. В Нижнем Новгороде продажами складов занимается агентство недвижимости "Адрес", и его специалисты делают весьма оптимистичные прогнозы по рынку складской недвижимости.
Но если мы говорим о том, что рынок торговой недвижимости близится к насыщению, то складская недвижимость тоже скоро будет близка к этой черте. Спрос постоянный, но он не растет динамичными темпами. Спрос нарастает на земельные участки крупных операторов складских комплексов. Как любой рынок, так и рынок складской недвижимости начинается с реконструкции, то есть сейчас строительство новых центров и реконструкция старых идут параллельно.
– Есть распространенный тезис о том, что рынок недвижимости развивается циклично и развитие любого сегмента недвижимости можно изобразить в виде синусоиды. За фазами восстановления следует рост, а после насыщения следует спад. Если говорить про рынок складской недвижимости, то сейчас он стоит в самом начале, на стадии начала роста, – комментирует руководитель информационно-аналитической службы РК "Триумф" Алексей Чемоданов. – По концентрации объектов складской недвижимости, самыми насыщенными в Нижнем Новгороде являются три района: Сормовский, Канавинский и Ленинский. Нижегородский немного выделяется среди оставшихся, в основном, за счет деловой зоны. Если разбить город по территориально-экономическим зонам, то их получится 12. Если отнести объемы складской недвижимости к единице площади зоны, то наиболее концентрированными местами будут: Сормовская промзона вокруг улицы Федосеенко; район улицы Кузбасской; район, прилегающий к Силикатному озеру в Ленинском районе; район Деловой улицы; зона в районе обходной дороги на Сормово; зона, прилегающая к "ГАЗ", и зона вдоль улицы Ларина. Общая картина такова, что большинство складских зон Нижнего Новгорода сосредоточено вдоль основных транспортных артерий города – железной дороги и трассы М7. По общему уровню развития складского хозяйства наш регион сильно уступает Москве и Московской области. Фактически можно назвать только 2 современных логистических комплекса: это комплекс компании "Алиди" (10 тыс. кв. м складской площади и 13 тыс. кв. м – общей) и логистический комплекс Группы компаний "Каскад" (25 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно). И, конечно, нельзя обойти вниманием крупнейший складской комплекс "Логопром" в Сормове, который сейчас проходит реконструкцию с целью поднять уровень помещений до класса "А".
Новый губернатор – новые склады
С приходом нового губернатора 2007 год ознаменовался началом амбициозных проектов в сфере складской недвижимости. Через инвестиционный совет прошло было более 20 проектов логистических и складских комплексов. Крупнейший из них, пока с трудом поддающийся воображению, – проект компании "Домцентр" между поселками Северный и Лесная поляна на трассе М7. В 2009 году планируется запустить 350 тыс. (!) кв. м общей площади проекта. Это будет целый комплекс из складских, офисных площадей, а также включит в себя гостиницу.
– Таким образом, общий объем складских площадей принципиально меняется. Причем, речь идет о помещениях современного класса, – говорит Алексей Чемоданов. – Складских площадей в городе много, но по своему уровню они не дотягивают до того, чтобы называться логистическими центрами. Если еще три года назад говорили, что потребность Нижнего Новгорода в складских помещениях составляет порядка 300–350 тыс. кв. м современных площадей, то сейчас называется цифра в два раза большая. По словам эксперта, это связано с тем, что, помимо желания губернатора развивать данный сегмент, есть и действительные предпосылки для этого процесса. Прежде всего, намечена реализация крупных инфраструктурных проектов, которые меняют ситуацию в городе. Это и строительство Южного обхода города (сейчас заканчивается его второй этап), Северного обхода, перенос порта, создание мультимодального складского комплекса в районе аэропорта, объединяющего разные транспортные инфраструктуры. Все это делает нижегородский регион привлекательным как некий логистический центр всего Поволжья.
Существующие объекты имеют низкий уровень
Руководитель отдела индустриальной недвижимости ГК "Триумф" Вадим Новиков отметил, что в 2007 году темпы роста сегмента складской недвижимости стали более дифференцированы в зависимости от качественного состояния лотов и предложений, чем это наблюдалось еще два-три года назад. Стоимость объектов, в которых есть все для нормальной эксплуатации, выросла за год в 2-2,5 раза. А некоторых, особо ликвидных, – еще более.
– Рост всего сегмента мы оцениваем на уровне 40-50%. В качестве примера приведу продажу участка площадью
1,2 га в районе улицы Кузбасской. В начале 2007 года он был приобретен примерно за $1 млн., а уже к осени мы вышли к этому собственнику с предложением реализовать половину данного участка за эти же деньги. То есть менее чем за восемь месяцев стоимость объекта выросла более, чем в два раза, – привел пример Вадим Новиков. Он согласился с предыдущим экспертом в том, что на сегодня в Нижнем Новгороде наблюдается серьезный дефицит качественных складских комплексов – класса "А" и "В+": "Это мы видим по количеству спроса на них. И если дефицит в 2007 году оценивался некоторыми экспертами рынка в 200–250 тыс. кв. м (что, по нашему мнению, сильно занижено), то в 2008 году, мы считаем, он будет только расти. Посудите сами: тех площадей, которые выделяет правительство области под складские комплексы, именно сейчас явно недостаточно. И хотелось бы пожелать успехов в реализации тех масштабных 20 проектов, о которых было сказано выше".
Что же касается реалий сегодняшнего рынка, то существующие на нем сооружения города и области не соответствуют требованиям логистики. Зачастую в них даже нет энергетического обеспечения, железнодорожных путей, транспортной доступности. Коммуникации их сильно изношены и требуют значительных вложений в ремонт или реконструкцию. Не там много в Нижнем Новгороде осталось свободной земли. Это одна из причин, почему склады выносят за черту пригорода, на расстояние 20–30 км. По словам Вадима Новикова, даже Борское и Семеновское направления не являются сейчас препятствием для инвесторов.
– Но все же хочется отметить Кстовскую и Дзержинскую промзоны. Там пока еще есть возможность выгодного инвестирования, т.к. передел собственности второго эшелона еще не завершен. В этом случае для инвесторов есть возможность поиграть в их любимую игру "нарезка". Речь идет о покупке объекта целиком, восстановлении его качественного состояния – коммуникаций, инфраструктуры, межевания – и реализации по частям. Доходность в этом случае может достигать очень больших показателей, – говорит эксперт.
Ставки на складскую недвижимость растут и будут расти
Арендные ставки на складскую недвижимость росли, растут и, по прогнозам информационно-аналитической службы РК "Триумф", будут расти. Если еще год назад отапливаемые площади сдавались в аренду за 150–200 руб. за кв. м, то на сегодня дешевле 200 руб. можно найти только площади сомнительного качества на периферии. Стоимость аренды качественных площадей давно перевалила за эти цифры. Стоимость продажи складских помещений находится в районе 15-20 тыс. руб. за кв. м.
– Коэффициент доходности (исходя из арендных ставок) мы видим на уровне 18-20%. Рынок еще может проглотить некоторый подъем арендных ставок. На фоне устойчивого роста самих объектов коммерческой недвижимости это делает рынок производственно-складской недвижимости инвестиционно привлекательным, – уверен Вадим Новиков. – На 2008 год мы прогнозируем такой же рост цен на производственную недвижимость и склады. Причиной тому – развитие мелкого и среднего бизнеса (просто торговать становится сложно, нужно еще что-то делать), растет уровень производства, развивается логистика, в регионы приходит крупный бизнес с огромными капиталовложениями, который подогревает интерес к рынку производственно-складской недвижи-мости. Доходность на рынке производственно-складской недвижимости, по оценкам информационно-аналитической службы РК "Триумф", выше, чем офисной. А в некоторых случаях превышает торговую. Но есть одно "но": инвесторам более понятна стоимость магазина в центре города, в насыщенном торговом коридоре на ул. Белинского, чем склада на ул. Кузбасской в промзоне. Поэтому инвестиционные потоки приходят в этот сегмент коммерческой недвижимости не столь активно. Однако это объективный фактор – рынок еще молод и находится на этапе роста. Мы прогнозируем рост сегмента данного рынка и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. По нашим прогнозам, в 2008 году будет наблюдаться выброс на рынок слабо ликвидных объектов. Это те объекты производственно-складского назначения, которые не обладают такими факторами, как достаточной энергетикой, коммуникациями, налаженным трафиком. Рост стоимости подобных объектов будет на уровне инфляции. В 2008 году произойдет еще большая дифференциация в данном сегмента коммерческой недвижимости.
"Обзор цен" №18 2008